其中，2025年一季度是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內公開債需要兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

另據企業預警通數據，截至1月10日，萬科發行的存續期債券存量規模為487.43億元，數量共30只。以期限1—3年期為主，其中1年以內到期的金額達到178.90億元，其票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他家房企所發地產債。

與此同時，萬科的現金流持續吃緊。

銷售回款是房企自有資金最主要來源，業績下滑讓萬科面臨一定的挑戰。

2024年前三季度，萬科實現營收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤虧損179.43億元，同比下降231.7%。萬科在財報中指出，造成虧損的主要原因之一是開發業務的結算規模和毛利率下滑，同時公司加大計提資產減值準備。

這背后是持續下滑的銷售表現。2024年前三季度，萬科累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

另一方面也和2022年之前高成本拿地有關。

雖然早在2018年萬科董事會主席郁亮就喊話“活下去”，但萬科在2018、2019、2021年地產行業拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬科管理層在2023年業績會上表示，公司確實在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤。

如何走出困境？

面對債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當務之急。

在劉水看來，為應對今年的償債壓力，房企應提前籌劃現金流，在加快銷售去化、加快出售資產、回籠資金的同時，還應做細“節流”方面的工作，減少拿地、減少支出，積極進行債務重組，與債權方溝通協商。

2024年9月26日，中央政治局會議強調“促進房地產市場止跌回穩”，住房城鄉建設部會同有關部門打出一套“組合拳”，房地產市場出現了積極變化。住房城鄉建設部房地產市場監測系統數據顯示，去年10月、11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比雙增長。

12月14日，住房城鄉建設部副部長董建國在北京表示，在一系列政策措施作用下，中國房地產市場信心得到有效提振，房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國新聞周刊表示，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場信心的恢復有助于房地產企業迎來轉機，但系列利好從政策端傳導到實際銷售端需要一個過程。

匯生國際資本總裁黃立沖進一步指出，2025年是萬科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務考驗其資金調配能力。考慮到短期償債壓力較大，萬科或需依賴外部融資和資產變現維持流動性。

“雖然萬科賬上貨幣資金規模較大，但扣除預售監管資金后實際可用資金有限，銷售回款不足可能進一步加劇流動性緊張。評級下調使得萬科在國際資本市場融資成本上升。”黃立沖告訴中國新聞周刊。

融資端的修復的確需要時間。站在行業角度來看，劉水分析，“9·26”中央政治局會議提出要“促進房地產市場止跌回穩”后，相關部門及地方積極落實政策。2024年9月以來，在上年低基數影響下，房企債券融資總額同比連續回正。房企融資略有回暖，政策加力有望帶動預期修復。

2024年以來，萬科也加大了資產處置的力度。萬科陸續處置了上海七寶萬科廣場50%股權，深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業地產項目就回籠資金93.4億元。

如何面對2025年的債務壓力？萬科回復中國新聞周刊表示，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。

參考資料：

《萬科一筆20.4億元保險資管融資展期2年》，2025-01-09，每日經濟新聞

《債務問題再引關注，萬科回應》，2025-01-09，財聯社

作者：于盛梅

編輯：余源