“取消公攤”讓購房者對到手的使用面積一目了然，但對于房屋總價影響較小

　　來源：財經雜志　文|《財經》實習生 柯愉樂 特約撰稿人 辛曉彤

　　編輯|余樂

　　近日，湖南衡陽、河北張家口等多個城市官宣“取消公攤”或發布相關政策，引發熱議。“取消公攤”幾度登上微博熱搜。

　　公攤面積這一概念誕生于20世紀50年代的香港。建設部在1995年發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中將其引入內地，迄今已有近30年歷史。

　　按照上述規則，商品房的面積包括套內面積和公攤面積兩部分。“取消公攤”意味著房屋只按照套內面積計價，而將公攤面積排除在外。

　　58安居客研究院院長張波表示，取消公攤計價最大的影響是能夠讓購房者清晰明白到手的使用面積，但其對于房價的實質影響非常小。房屋總價并不會因此出現變化，這一點在已經試點套內面積計價的重慶清晰體現。

　　“如果房屋總價沒有降低，（取消公攤計價）依然很難提升購房意愿，對于存量房去化的幫助也就較小。”張波提到。

　　得房率100%

　　“公攤面積”由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室，以及其他為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

　　20世紀末，隨著房地產市場化時代的到來，住房樓層越建越高，公共面積越來越大，隨之而來的問題就是“得房率”越來越低。

　　按照一般的計算方式，得房率即套內建筑面積占商品房建筑面積的比例。公攤面積越大，得房率就越低，單位購房成本越高。

　　樓市高速發展時期，由于房價不斷上漲，很多房產用于投資，購房者更關注房子是否能升值賺錢，對得房率敏感度較低。但這幾年由于房價下行，購房以自住需求為主，所以大家對于公攤會越來越敏感。

　　早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，規定商品房銷售需按照套內使用面積計價，也就是實現了“取消公攤”。近幾年，陸續有省市提出要取消公攤。廣東肇慶和湖南衡陽都在2024年發布了通知，稱要實行按住房套內面積計價宣傳銷售。安徽合肥、河北張家口、湖南湘潭也都在探索。

　　不少人注意到，除了按照套內面積計價，還有部分城市的樓盤通過贈送陽臺、飄窗等不計容面積，同樣實現了得房率的大幅提高。這可以看作變相的“取消公攤”。

　　比如廣州2023年11月開始施行的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，規定在一定進深內及開敞率足夠高的情況下，住宅建筑的陽臺和半開放空間可以更大，且這些空間在計算建筑面積時只計入一半的面積。深圳、北京等城市也通過類似的方法放寬了建筑限制，為提高得房率創造了條件。

　　無論是直接取消公攤還是贈送面積，各地政府聯合房企推出得房率較高的樓盤，在近兩年已成趨勢。

　　克而瑞的統計數據顯示，2024年上半年，全國主要城市超100%實際得房率的項目達到70個。其中，西安的保利天瓚、華潤明德潤府、龍湖御湖境、永暉文檀府等項目的實際得房率均超105%。廣州也有近13個項目的實際得房率超過了100%。而據廣州日報，今年下半年推出的廣州南沙招商林嶼境項目，部分戶型的實際得房率甚至達到140%。項目工作人員介紹，該戶型中空中花園占比達40%，全屬于贈送面積。

　　不過購房者對于開發商的“贈送面積”需要加以甄別。北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，贈送面積中，有些可能存在安全隱患，例如把陽臺、飄窗改造成臥室的行為，本身是違規的；也有可能存在違法銷售的嫌疑——將業主共有的區域“二次售賣”給購房者。“消費者一定要看一下原始的規劃，如果存在違法違規的問題，最好別買。”

　　“取消公攤”對房屋總價影響不大

　　為什么這么多地方都在迫切地打造得房率較高的樓盤或者取消公攤？

　　一方面，這在政策層面回應了許多人對于公攤面積的不滿。中指研究院政策研究總監陳文靜認為，采用套內面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現給購房者，減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好的進行購房決策，保障其權益，同時也有利于減少日后的公攤糾紛。

　　2024年12月7日，廣州越秀云悅項目實現了首次開盤即“日光”。接受《時代周報》采訪時，越秀地產表示，該項目能實現“日光”，除了地段、配套和交通等原因，還有多重支持性樓市政策的加持，其中就包括了上述廣州推出的容積率新規。容積率指一個地塊上的總建筑面積占土地面積的比例。此新規放寬了部分計容標準，更多套內使用面積可以不計入容積率指標，理論上為提高房屋的實際得房率創造了條件。

　　取消公攤后，公攤不計入銷售面積，是否會對房產新項目的規劃有所影響？上海一位地產項目負責人告訴我們，這是需要在銷售和成本之間找平衡的，少做公攤或許省了開發商的成本，但多做公攤更有利于銷售，并不能簡單的一概而論。

　　他也提到，樓市下行期，消費者更加關注居住面積。即使沒有取消公攤的城市，消費者對“套內面積”的關注程度也遠超以往。“很多項目已經按照公攤面積的最低標準來設計公攤區域了。”

　　當下，公眾對取消公攤的關心還集中在以下方面。

　　首先是房價問題。多位業內人士向《財經》表示，改變計價方式對于房屋總價影響較小，住房單價會上漲。一名肇慶房產中介提到，若按照套內面積計價，自己手上的房源單價大約會上漲20%。在政府提出要按套內面積計價后，很多人向自己詢問相關情況，得知房屋總價基本不變之后，也都沒有下一步動作了。他也更傾向于按照建筑面積向客戶宣傳與銷售。

　　在交易的實操層面，“取消公攤”帶來的最大變化恐怕只是買賣合同上的表述變化。上述肇慶中介解釋，以往的買賣合同上只體現按照建筑面積計算的單價，現在還要加上按照套內面積計算的單價。“真正重大改變的就這一點，其他的基本上沒變。”

　　一名重慶房產中介補充，雖然重慶很早就實行了按套內面積計價，但當地銷售和中介一般也都是按照建筑面積去宣傳。交易二手房時，合同上也只顯示按建筑面積計算的單價，銷售新房時則會體現兩種計價方式下的單價。

　　不過，中指研究院政策研究總監陳文靜表示，對于房價下跌的城市而言，取消公攤后，由于房屋計入交易的總面積減少，單價有望保持不變甚至上漲。這或能一定程度緩解房價下跌對于購房者預期的影響。

　　其次是物業、暖氣等配套收費標準是否會改變。一位物業行業資深人士告訴《財經》，小區的整體物業費會受一些影響，不會太大，但具體還要看各地政策。“很多時候不是物業公司拍腦門定價就能解決的。”

　　目前已落地采用套內面積計價的城市，如肇慶，物業費仍按原標準計算，即按照建筑面積收取。最早實現按套內面積計價銷售的重慶也規定：除停車費外，其他物業服務費均以建筑面積為計價單位。

　　還有人擔心取消公攤是否會對二手房市場產生影響。中原地產首席分析師張大偉接受央視采訪時表示，“同樣區域的話，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新進入市場的這些房源，得房率可能能到90%，差20%的話，單價有可能銷售差距不大。過去的二手房和開發商手中庫存的在售的一些房源有可能就要降價了。”