隨著特朗普2.0進入倒計時，這一歷史遺留爭議再次被市場關注。

　　當前投資者正在加大賭注，特朗普2.0將解決2008年金融危機后華爾街最古老的爭議之一，也是其第一任期內的遺留問題——兩房私有化的問題，即放松聯邦政府對聯邦住房貸款抵押貸款公司（房地美，FMCC）和聯邦國民抵押貸款協會（房利美，FNMA）的控制。

　　數據顯示，特朗普勝選后的一個月內，房地美和房利美的股價分別上漲了116%和143%。兩房主要業務均是通過從貸款機構購買抵押貸款并將其重新包裝為證券類產品，在美國房地產市場發揮著核心作用。在2008年金融危機期間，隨著抵押貸款違約率飆升，聯邦政府將兩房收歸國有。

　　特朗普第一任期內曾試圖私有化兩房。如今，隨著他即將重新入主白宮，包括約翰·保爾森和比爾·阿克曼在內的一些華爾街最著名的投資者開始重新押注通過購買房利美和房地美的普通股和優先股，兩房最終將回歸私人控制。

　　歷史遺留問題

　　房利美和房地美分別于1938年和1970年由美國國會創立，旨在擴大美國住房市場，幫助提高美國人的住房擁有率。兩房的業務模式是：先購買銀行等原始貸款機構的抵押貸款，承諾在借款人違約之時向銀行支付本金和利息，通過這種方式為原始貸款機構提供抵押貸款資金流，從而鼓勵銀行的抵押貸款業務；再把購進的抵押貸款打包成抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities），在二級市場上向國內外投資者出售，以較低利率籌集資金，從而賺取利差。

　　2007年末~2008年期間，兩房遭到美國次貸危機重創，瀕臨破產，而兩房擁有或擔保了12萬億美元總價值的美國抵押市場的一半，大而不能倒。于是，美國政府在2008年9月6日決定接管兩房。美國財政部也通過購買兩房優先股的形式向其注資，總共投入救助資金1875億美元。

　　注資后，美國政府得到了一種新形式的高級優先股，年分紅為10%；同時，財政部獲得購買兩家公司80%普通股的權證。2012年，由于兩房經營狀況改善，美國政府變更其股息分紅條款，要求兩家公司的絕大部分利潤必須以股息的形式交給財政部。2017年，美國財政部同意“兩房”保有30億美元資金，但余下所有利潤上交。這相當于兩房在歸還了政府救助資金后，美國政府還凈賺1000多億美元，這導致兩房不滿，加之阿克曼等華爾街人士也悄悄購入了兩房許多股權，于是，重新私有化兩房成為了2008年金融危機遺留的歷史爭議。

　　在特朗普第一任期內，就曾試圖推動兩房重新私有化。早在2019年9月5日，美國財政部就公布了兩房私有化的方案，但并未得到國會批準。而就在特朗普第一任期內的最后幾個月，他突然要求時任美國財政部長姆努欽和時任聯邦住房金融局（FHFA）局長卡拉布里（Mark Calabria）加速推動兩房私有化。FHFA為兩房的上級監管部門。

　　一直以來，姆努欽對這一做法態度猶豫。因為一方面，這意味著美財政部將損失一筆大收入。美國財政部持有兩房合計超過2200萬股的高級優先股。公共資料顯示，這些股份每年帶來的股息、分紅和利潤轉移等收入高達數百億美元。而特朗普最后一年任期時，美國財政赤字已超過3萬億美元，國債規模高達27億美元。另一方面，兩房私有化也會影響美國房地產金融市場。一旦兩房私有化后，他們就失去了聯邦政府背書，兩房發行的貸款支持證券就不再是和美國國債一個安全級別的低風險投資品了，這會導致兩房失去調控房地產金融的作用，進而會引起整個房地產貸款市場的震蕩。但在彼時特朗普任期即將到期時，姆努欽也改變了態度。

　　最后，在2020年5月，FHFA宣布私有化方案，允許兩房保留全部利潤而不用上交財政部，但同時規定“負責任地結束政府托管”，而允許兩房私有化的前提是，兩房必須至少保留約2400億美元資本金，以抵御另一場金融危機，防止房貸及MBS市場出現流動性問題。當時，兩房持有資本金約為235億，意味著他們還需要額外籌集1800億美元，才能滿足重新私有化的資本金要求。

　　此后，事情遲遲沒有進展，直到11月中旬，特朗普明確大選落敗后最后一搏，推動卡拉布里與姆努欽實現兩房脫離聯邦政府的托管。然而，姆努欽在12月中旬表態稱，不會在拉卡布里擬定的兩房托管終止同意令上簽字，因為無論通過IPO募資還是留存全部利潤的方式，短期都難以實現兩房的資本金充足要求。

　　拜登上臺后，該計劃被擱置。“如果不是疫情，我們就會讓兩房擺脫托管，重新站起來。”卡拉布里稱。

　　第二任期大概率推動

　　如今，隨著特朗普2.0進入倒計時，這一歷史遺留爭議再次被市場關注。

　　今年9月有知情人士稱，不少特朗普第一任期時的官員，也是特朗普親信，希望在特朗普第二任期內，再度推進私有化兩房的計劃，即美國聯邦政府能出售大部分股份給包括主權財富基金在內的投資者。但特朗普本人在本次競選期間對此保持沉默。知情人士稱，上述特朗普親信包括美國國家經濟委員會前主任庫德洛（Larry Kudlow）和白宮總統人事辦公室前主任約翰·麥肯蒂（John McEntee）。相關協商自今年春天就已開始，其中包括向投資經理尋求有關如何完成交易的建議。華爾街預估，美國政府持有的兩房股份價值可能高達數千億美元，政府若一次性出售超過1000億美元的證券，將成為歷史上最大規模的股票和債券發行，需要包括主權財富基金在內的超大規模投資者接盤。

　　卡拉布里稱：“在我看來，到2027年，推進私有化兩房幾乎100%是可行的。雖然在2025年獲得進展的可能性為零，但在特朗普第二任期內，獲得進展的可能性為70%。”

　　房地美前高管戈爾丁（Edward Golding）表示，將房利美和房地美私有化的“好處”將是“恢復這些機構的創新和創業精神”。他曾在奧巴馬政府期間擔任FHFA局長。但同時，他也警示稱：“私有化兩房也可能會對美國房地產市場產生意想不到的影響。將雙頭壟斷的權力交給私營部門，我們必須小心。”

　　戈爾丁的擔憂可謂反對重新私有化兩房人士的共識。在反對人士看來，在美國現有的11萬億美元的住房貸款市場中，約有一半獲得兩房的擔保。如前所述，房利美和房地美不提供住房貸款，而是購買各種貸款機構的抵押貸款并將其打包成證券，出售給全球的投資者。因為有美國政府信用的背書，兩房的MBS評級幾乎相當于美國國債，因此能夠輕松獲得全球保險資管、養老金、主權財富基金的投資。而美國居民房貸規模增長的主要來源不是居民或企業在銀行的儲蓄，而是MBS的債券募資。同時，貸款機構也能從兩房處獲得穩定的資金流，進而壓低了發放給貸款者的房貸利率。可以說，兩房支撐了在美國廣受歡迎的30年期固定利率抵押貸款。而如果私有化兩房，可能會影響美國住房市場的信貸獲取。

　　戈爾丁稱，兩房結束托管后或面臨資本充足率嚴重不足的問題，并可能引發MBS債券拋售，MBS到期債券收益率飆升，促使美國固定房貸利率隨之抬升，沖擊美國房地產市場。劇烈的債券收益率波動還可能波及美股市場，引發投資者恐慌性拋售，打擊超高估值的美股。