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樓市回穩 靜待復蘇

樓市回穩 靜待復蘇

資南蓉 2025-01-11 社會科技 3 次瀏覽 0個評論

  來源:中國經營報

  本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

  2024年,全國商品房銷售面積、金額預計為9.7億平方米、9.6萬億元,分別較2023年下降13%和17%。與2021年的17.94億平方米、18.19萬億元相比近乎減半。

  作為我國長期以來的支柱產業之一,房地產行業通過其綿長、復雜、多層次、立體化的產業鏈網絡,深度勾連整個國民經濟,對GDP增長、就業和財政收入的影響顯著。

  如今,“穩住樓市”已成行業高頻詞語。回顧2024年可以看到,從中央到地方,穩樓市舉措密集出臺。2024年9月26日,中共中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”,政策目標直指扭轉行業基本面,為市場注入信心。

  自2024年四季度以來,核心城市已出現明顯升溫。12月,北京二手住房網簽成交量突破2.1萬套,創下了近21個月以來的最高紀錄。環比11月增加了15%,同比2023年12月更是大幅增長66%。

  市場人士認為,一線城市若能持續釋放樓市企穩的積極信號,有可能帶動二線城市逐步復蘇,進而促進整個市場止跌回穩。

  2024年12月,中共中央政治局會議提出“穩住樓市”,中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”,為2025年樓市定調,釋放了更加堅定的穩樓市基調。

  穩樓市政策持續加碼

  2024年,樓市成交表現隨著幾輪穩市場舉措的適時推進而呈現季度波動。

  一季度,受2023年之初成交基數較高,以及年初優質供應不足、購房預期尚在持續修復等因素影響,全國商品房銷售面積同比下降19.4%,成交金額下降27.6%,降幅均為年內最高。

  2024年4月30日,中共中央政治局會議強調“要持續防范化解重點領域風險,繼續堅持‘因城施策’,壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權益”,并提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。據了解,這是自2015年中央經濟工作會議后,在中共中央政治局會議中再度提出房地產“去庫存”政策,為市場釋放了明確的政策信號。

  5月17日,中央兩次召開房地產重磅會議,隨后中國人民銀行發布調整住房貸款最低首付款比例以及利率政策的通知。地方層面也在持續推進穩市場政策,“以舊換新”在主要城市全面鋪展開來,并開始推動一、二手房交易鏈條逐步恢復。

  在“5·17”政策刺激下,北京、廣州、上海、杭州、成都、西安等城市在執行“5·17”新政之后,新房項目和二手房相較之前熱度有所提升,成交量短暫攀升。

  至三季度的傳統淡季時,政策作用減弱,全國商品房銷售面積較二季度下降10%左右。

  受房地產拖累,2024年前三季度,我國GDP同比增長4.8%,增速逐季放緩,經濟運行面臨挑戰。

  9月26日,中共中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”,釋放了最強“穩樓市”信號。同時,會議指出“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”,進一步強調“去庫存”。會議之后,降準、降息全面落地。

  9月底,四大一線城市相繼宣布松綁此前執行的限購政策。10月17日,中央多部委相繼落地穩地產“組合拳”,明確了促進房地產市場止跌回穩的“四個取消、四個降低、兩個增加”以及收儲存量商品房、盤活存量閑置土地等多項政策舉措,市場迎來真正的政策拐點。

  市場走出筑底曲線

  深處一線的企業人士感受最為明顯。

  某央企北京區域營銷負責人向《中國經營報》記者表示,2024年的房地產行業整體仍處于調整期。前三季度依然處于頹勢,銷售量價同比下降。隨著“9·26”中共中央政治局會議“要促進房地產市場止跌回穩”的定調,為市場注入一定信心,四季度部分核心市場通過“以價換量”出現了一定程度的回暖。

  從量、價看,前三季度新房市場量價齊跌,二手房市場“以價換量”,但四季度以來,核心城市呈現明顯的階段性價穩量升。

  從成交量來看,住房和城鄉建設部網簽數據顯示,10月份,全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%,連續15個月下降后首次實現增長;新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%,連續8個月下降后首次實現增長。

  11月份,中指研究院監測的全國30個主要城市的新房成交面積為1399萬平方米,環比增長12.4%,同比增長20.6%。以成都、武漢為代表的二線城市,新房成交面積環比增超50%。

  從成交價格來看,10月份全國70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有7個,比9月增加4個;二手住宅環比上漲城市有8個,比9月增加8個。11月份,一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲,二、三線城市環比降幅均收窄;各線城市同比降幅年內首次均收窄。新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比10月增加10個,二手住宅環比上漲的城市比10月增加2個。

  部分核心城市二手住宅價格改善尤為明顯,率先迎來上行趨勢。其中,北京二手房市場在經歷了漫長的“以價換量”階段后,隨著政策持續加碼,剛需客群加快入市,10月份網簽17367套;11月網簽達18763套,環比增長8%,同比增長49.6%,創造了近20個月以來的最高紀錄,12月再創階段性新高。同時,10月份成交價格環比上漲1%,11月份環比上漲0.9%。

  在銷售市場連續2個多月回暖之際,當年年底,核心城市土拍熱度也有所升溫。12月2日,位于深圳灣后海總部基地的T107-0107地塊出讓,起拍價就高達126.5億元,經過295輪舉牌,華潤置地與中海地產聯合體以185.12億元總價競得,溢價率達46.3%。據了解,該宗地塊不僅刷新了深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄,也是2024年全國成交最貴的宅地。

  “止跌回穩”仍是首要任務

  盡管市場已在2024年四季度出現回暖跡象,但談及2025年市場展望時,多數從業者表示,新的一年房地產市場銷售恢復仍面臨諸多挑戰。

  一位房企人士用 “謹慎樂觀”來表達自己的態度。“還是要抱有信心,主要是今年(2024)幾個主力城市新供應地塊都是壓箱底的,對成交還是有一定支撐的,國家政策也是開始大力支持房地產,最大隱憂是宏觀經濟能否穩住,居民收入和信心能否穩住。”

  中指研究院政策研究總監陳文靜指出,近期居民置業調查數據顯示,影響居民購房節奏的主要原因中,收入不穩定、房價下行預期、還貸能力擔憂位居前三,仍是制約需求釋放的重要因素。

  在2024年底的全國住房城鄉建設工作會議上,“持續用力推動房地產市場止跌回穩”仍然是2025年工作部署的首要任務。

  多位業內人士指出,房地產市場要實現從階段性恢復到持續性“止跌回穩”,核心是政策要“一鼓作氣”落實到位。

  其中,需求端的主要政策包括城中村改造貨幣化安置和收購商品房用作保障性住房。2024年11月中旬,住建部通知明確,城中村改造的影響范圍由35個核心城市擴圍至近300個地級及以上城市,首批針對條件成熟項目。后續,預計一、二線城市率先受益。

  據中指研究院測算,加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造,若按100平方米/套計算,可帶來約1億平方米住宅銷售,對市場總量貢獻約10%左右(2025年預計部分轉化為實際銷售)。

  加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房,若資金完全使用,估算可撬動資金3750億元(20%企業自有資金,80%貸款),可帶動住宅銷售超3600萬平方米,占市場總量約4.6%。另外,增量政策中若采取“補人頭”的方式加大購房補貼力度(補貼可通過“房票”形式發放,限定用于購買新房),可進一步加速市場庫存去化。

  此外,“因城施策”政策措施尚有優化空間。當前一線及熱點城市二套房首付比例普遍高于15%的下限水平,北京、上海、深圳首套房貸利率與其他城市相比也還有一定下調空間。

  從供需結構來看,上述央企負責人表示,目前供應端庫存去化壓力仍然較大,新開工面積持續下降。

  需要注意的是,改善性需求已成為住房市場的重要支撐,客戶由純價格剛需進入到質優價廉型需求。

  面對房地產供求關系的變化、行業的持續調整,過去一年,開發商在保交樓的同時,在產品上不斷進化。民企龍湖集團相關負責人表示,2024年被視為“好房子”元年,房地產市場正經歷深刻變革,房企將好房子作為聚焦產品力的重要抓手,以綠色、低碳、舒適、智慧的產品,滿足市場對高品質住宅的迫切需求。

  “好房子”不斷放量,也有望進一步引導改善性住房需求釋放,促進市場修復。“2025年將進入‘卷產品’的時代,無論是剛需還是改善,優質的產品和物業服務也將是各家房企拼刺刀的關鍵。”上述央企負責人說道。

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